Zur Wohnwertverbesserung bei beabsichtigten Modernisierungsmaßnahmen

Zum Sachverhalt: Als der Mieter die betroffene Wohnung bezog, zahlte er seinem Vormieter eine Ablösesumme für die durch diesen eingebaute Gasetagenheizung. Diese hatte der Vormieter mit der Genehmigung des Vorvermieters eingebaut, um die bisherige Beheizung durch Kohleöfen zu ersetzen. Der neue Vermieter wollte die Wohnung des aktuellen Mieters jedoch an die im Haus befindliche Gaszentralheizung anschließen, um so Energie zu sparen und einen höheren Wohnwert zu erreichen. Nach seiner Aussage würde diese Modernisierungsmaßnahme zu monatlichen Mehrkosten von € 19,66 für den aktuellen Mieter führen. Dieser lehnte den Anschluss an die Gaszentralheizung ab, weshalb der Vermieter ihn mittels Klage zur Duldung der Maßnahme zwingen wollte.

Das Landgericht bestätigte seine Auffassung zunächst, nach welcher für die Beurteilung des Gebrauchswerts einer Wohnung grundsätzlich der vom Vermieter geschaffene Zustand entscheidend sei. Daran würde auch die durch den Vorvermieter erteilte Genehmigung der Gasetagenheizung nichts ändern, da diese durch den Mieter installiert worden sei. Deshalb sei die Notwendigkeit einer Modernisierung im Blickwinkel der ursprünglich eingebauten Kohleöfen entscheidend.

Dem in Revision gegangenen Mieter war vor dem Bundesgerichtshof Erfolg beschieden. Nach dessen Auffassung ist allein der Istzustand der Wohnung entscheidend und nicht der frühere durch den Vermieter zur Verfügung gestellte Zustand. Etwas anderes kann nur gelten, wenn der Mieter Baumaßnahmen ohne Absprache mit dem Vermieter durchgeführt hat. Im vorliegenden Sachverhalt war der Einbau einer Gasetagenheizung aber durch den Vorvermieter genehmigt worden. Ansonsten wäre das Verhalten des Vermieters widersprüchlich. Er kann nicht einerseits die Maßnahme auf Kosten des Mieters genehmigen und den so geschaffenen Zustand der Wohnung dann später unberücksichtigt lassen wollen. Damit muss der Vermieter leben, da der Mieter keinen Anspruch auf die Genehmigung von Modernisierungsmaßnahmen in Eigenregie hat. Diese Genehmigung oder deren Verweigerung hängt alleine vom Vermieter ab. Will er später selbst in das Objekt investieren, so könnte er die Genehmigung auch unter Bedingungen erteilen, die sich mit seinen Vorstellungen von der Zukunft des Objekts decken. Deshalb war die Entscheidung des Landgerichts aufzuheben.

Ob der Mieter die Maßnahme dulden muss, hat nun erneut das Landgericht zu klären. Dann geht es aber nur noch um die Frage, ob der Anschluss an die Gaszentralheizung unter Energieaspekten eine Verbesserung gegenüber der Gasetagenheizung darstellt, woraus sich eine Pflicht zur Duldung durch den Mieter ergeben könnte.